榊淳司のマンションレポート017徹底分析千葉・茨城の大規模マンション全20物件【2011年5月改訂版】

回もレポートの改定作業をしていて、つくづく実感しました。

どういうわけか・・・

千葉・茨城エリアには「問題物件」が多いのです。

デベロッパー各社が、千葉・茨城エリアの方々を

「舐めている」わけでは無いのでしょうが、

「オイオイ、そんなマンション作ってどうするよ？」

といいたくなる物件が数多くあります。

これは・・・困ったものです。

そもそも千葉でも東京の近郊エリアなら、

まだしもマンションにふさわしい立地だと思います。

しかし、東京駅まで電車に乗り続けて

１時間近くもかかるような所は

だいたいがマンションを作るにはふさわしくない、

というのがわたしの考えです。

であるにもかかわらず、そういう場所に「ドカン、ドカン」と

まるで音を立てるように大きなマンションが作られます。

「本当、どうするの？」と、いいたくなります。

そして・・・茨城にもありますね。

茨城の場合は、あるエリアにここ数年で「問題物件」が

集中したせいで、市場がおかしくなっています。

しかし今、このレポートで取り上げた中で

最も大きな問題なのが、いわゆる「湾岸エリア」。

既に様々な報道がなされているので、

千葉の湾岸エリアは

地震で大きな被害を受けたことをご存じかと思います。

しかし、実際それがマンション市場にどう響くのか？

例えば、既に湾岸にマンションを所有している方は

「大丈夫。倒壊したマンションなんかなかったから影響なし」

とお考えになっているかもしれません。

これから湾岸で探そうという方は

「液状化は大丈夫かしら、次に地震が起こったら？」と

少なからず不安にも思っていらっしゃるでしょう。

しかし、自分がマンションの当事者となると、

どうしても自分の判断に肯定的な情報ばかりを

集めてしまいがちです。

わたしは「マンション値引き交渉術」という

ロングセラーのノウハウ集を2年前から販売しています。

お買い上げいただいた方には、

3か月間のメールによる無料相談を実施しています。

よく相談を持ちかけられるパターンに

「買っていい条件さがし」というのがあります。

そういう方は、

あるマンションが欲しくて仕方がないのです。

だから、周りの人々やネットから「買っていい」という

自分の考えに肯定的な情報ばかりを集めようとなさいます。

当然、わたしの所にも

榊さんも知らないこんな情報や

あんなケースも考えられ

近くではこんなウワサもあるので

「買っていいんじゃないでしょうか？」

という聞き方をなさってくるのです。

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わたしは日々、マンション市場を眺めています。

エンドユーザーさんがご存じなのに

わたしが知らない情報も確かに多くあります。

しかし、

細かな断片情報で、全体の判断が揺らぐものでは御座いません。

｢買ってはいけない｣マンションは、｢買ってはいけない｣のです。

これから、

千葉・茨城エリアでマンションをお探しの貴方も、

マイナス情報を受け止める勇気を持って下さい。

そして、根拠のあるマイナス情報は、

中々ネット上では流れにくいものです。

みな、企業の力を恐れているからです。

でも、わたしはもう、2年以上も「買ってはいけない」物件を

はっきりと指摘し続けてきました。

根拠のない誹謗中傷では御座いません。

明解に視点を定めた批評・批判です。

肯定・否定の双方からご検討物件を精査し、

しっかりとした選択を行うために

ぜひこのレポートを活用して下さい。

ここで、このレポートの

「編集方針」をご紹介しましょう。

みなさん、マンションは大きい方がいいと思っていませんか？

大きければいろいろな共用施設が付いています。

キッズルームやゲストルーム、

パーティルームにフィットネスルーム･･

中には温水プールや温泉まで

付いているマンションもあります。

大きければ、管理費や修繕積立金の総額も大きくなります。

大きければ、駐車場も数多く設けられます。１００％は当たり前？

大きければ、１戸あたりの建築費が安くなるから、お買い得？？

でも、大きければ大きいなりの問題も多いのです。

一部の人しか使わないプールやフィットネスルームの維持費は

全ての区分所有者の管理費で運営・維持されます。

管理費や修繕積立金の総額が大きい分、出費も膨大です。

共用部分の管理や修繕費もそれだけかさみます。

駐車場の使用料は

修繕積立金の予算に組み込まれるケースが殆ど。

車離れが進む中、利用者がいなくなれば予算に影響します。

それに、機械式駐車場は１５、６年で更新する必要があります。

1戸当たりにして安くなった建築費は価格に反映されず、

広告に使うタレントのギャラに変わる場合が多々あります。

たいていのマンションデベロッパーというものは、

自分たちの利益を1万円でも多く確保する為の努力はしても

エンドユーザーのために1万円でも安くて良い

住まいを作ろうとは考えません。

大規模マンションにはたいてい、多額の広告予算が確保されています。

それは、それだけお金を掛けなければ、人が集まらないだろうと

あらかじめ予想をしているから予算を取るのです。

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